In Zeiten der Mobilität bilden neue Formen der Shared Economy auch die Trends am Wohnungsmarkt. Mit sogenannten Co-Living-Konzepten wird es z.B. jungen Berufstätigen oder digitalen Nomaden ermöglicht, in einem komfortablen Zuhause gemeinschaftlich genutzte Wohn- und auch Arbeitsflächen zu teilen.

Dies ist auch für Selbstständige, Studierende, Singles oder auch Paare, die nicht alleine leben möchten oder können, sehr attraktiv. In dieser Form bleiben Mieter oftmals mehrere Monate oder sogar Jahre in einer solchen Wohnung.

Wer im Rahmen einer Existenzgründung eine Co-Living-Unterkunft vermietet, impliziert meistens ein “All Inclusive”-Konzept, bei dem Mieter nur mit seinem Koffer in eine komfortable und bezugsfertige Wohnung einzieht. Die Wohnungen sind dabei selber nur angemietet (oftmals unbefristet) und selten im Besitz der Unternehmer, die in dieser Branche tätig sind.

Kurzzeitvermietungen hingegen beinhalten möblierte Unterkünfte, die eher für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen vermietet werden. Sie bieten eine flexible Alternative zu traditionellen Hotels und Langzeitmieten, da sie auf die individuellen Bedürfnisse der Reisenden abgestimmt sind.

Typische Gäste sind Touristen, Geschäftsreisende oder Personen, die einen Übergangsaufenthalt suchen. Städte wie Berlin, München oder Köln ziehen jährlich Millionen von Touristen an, die eine vielfältige Unterkunftspalette nachfragen – von günstigen Apartments bis hin zu luxuriösen Stadtwohnungen. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Kurzzeitunterkünften durch Geschäftsreisende und sogenannte Expats, die temporär in der Stadt wohnen.

Wenn man diese Geschäftsmodelle größer aufziehen und mehrere Wohnungen anmieten möchte, um diese anteilig an die beschriebene Zielgruppe zu vermieten, werden finanzielle Mittel benötigt. Um diese z.B. über ein Förderdarlehen abbilden zu können, muss man neben einem aussagekräftigen Businessplan auch einen bankenfähigen Finanzplan erstellen.

In diesem Artikel möchten wir auf die Besonderheiten in einem solchen Finanzplan eingehen.

Definition und Verwendungszwecke eines Finanzplans

Ein Finanzplan bildet die kaufmännische Ausrichtung einer Selbstständigkeit für die nächsten drei Geschäftsjahre ab. Er ist ein wichtiger Bestandteil einer Finanzierungsanfrage an eine Bank, z.B. für einen Förderkredit.

Bevor man mit der Finanzplan-Erstellung beginnt, muss man sich als Existenzgründer oder Selbstständiger Klarheit über dessen Parameter verschaffen. Wichtige Fragen sind zum Beispiel:

• Zu welchem Preis kann ich eine Übernachtung oder die längerfristige Anmietung einer Wohnung anbieten?

• Wie viele Kunden/Buchungen sind monatlich realistisch?

• Welche monatlichen Umsätze ergeben sich daraus?

• Wie hoch sind die laufenden Kosten pro Wohnung?

• Welche steuerlichen Abgaben sind zu berücksichtigen?

Banken oder andere potenzielle Finanzierer möchten natürlich genau wissen, wie rentabel das vorgestellte Geschäftsmodell ist und ob man dauerhaft in der Lage ist, ausreichende Gewinne zu erzielen, um ein Darlehen zurückzahlen zu können. Daher müssen die obigen Themen in einen professionellen Finanzplan übertragen werden.

Finanzplan-Erstellung für die Langzeitvermietung/Co-Living

Um ein Darlehen beantragen zu können, muss neben einem umfassenden schriftlichen Businessplan ebenfalls ein detaillierter Finanzplan vorgelegt werden. Dieser beinhaltet die folgenden Bestandteile:

• Investitionsplan: in diesem ist aufzulisten, welche Anschaffungen notwendig sind, um den Mietern ein möglichst umfassendes Gesamtpaket an Serviceleistungen anbieten zu können. In der Langzeitvermietung sind dies z.B. Möbel, Elektrogeräte, Küchengeräte, Schlösser für die Zugänge und stabiles W-LAN.

• Umsatzplan: Hier ist abzubilden, mit welchen Mieten man kalkuliert und mit welcher Auslastung pro Monat. Wenn man z.B. eine 5-Zimmer-Wohnung anmietet und diese 5 Zimmer einzeln vermietet, ist es ratsam, mit einer 80%igen Auslastung zu kalkulieren, denn Mieterwechsel können sich immer mal wieder ergeben.

• Rentabilitätsvorschau (Gewinn- und Verlustrechnung): in dieser werden neben dem errechneten Umsatz auch etwaige Personalkosten angesetzt sowie die laufenden monatlichen Kosten. Hierzu zählen Aufwände für die Kaltmiete der Wohnung, Nebenkosten, Strom, Reinigungspersonal, Internet, Marketing etc. Hinzukommen Zinsen für ein Darlehen, Abschreibungen sowie eventuelle Steuerabgaben je nach Rechtsform und Standort des Unternehmens (Gewerbesteuer). So errechnet sich der monatliche und jährliche Gewinn des Unternehmens.

• Cash-Flow und Liquiditätsplanung: Diese speist sich in erster Linie aus der Gewinn- und Verlustrechnung und wird um Zahlungsziele sowie mögliche Steuerzahlungen und -rückerstattungen ergänzt. Letztlich wird hier ersichtlich, wie viel Liquidität sich auf dem Geschäftskonto befindet. Es sollte immer ein Puffer von ca. dem Dreifachen der laufenden monatlichen Kosten enthalten sein.

• Tilgungsplan: in diesem wird der Kapitaldienst berechnet, also die Summe aus den Zinsen, die für das Darlehen anfallen, sowie die monatliche Tilgungsrate. Hier sieht man, welche monatliche Gesamtrate an die Bank zurückzuzahlen ist.

• Abschreibungen: Einige der Anschaffungen können über einen gewissen Zeitraum abgeschrieben werden. Hierzu gibt es veröffentlichte Abschreibungstabellen, an denen man sich orientieren kann

Diese Bestandteile des Finanzplans müssen auf Monatsbasis für die ersten drei Geschäftsjahre nach der Firmengründung oder bei einem Bestandsunternehmen nach der Aufnahme des Fremdkapitals abgebildet werden. Bei der Erstellung eines bankenfähigen Finanzplans können erfahrene Gründungsberater hinzugezogen werden, für dessen Beratungsleistung staatliche Fördermittel möglich sind (Service-Tipp: Fördercheck).

Besonderheiten bei der Kurzzeitvermietung

Für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen entspricht der Finanzplan im Wesentlichen dem der Langzeitvermietung. Zu beachten sind bei der Rentabilitätsvorschau bzw. die Gewinn- und Verlustrechnung, die eventuellen Kosten für Personal, das die An- und Abreise vor Ort steuert (falls dieses nicht vollautomatisch läuft).

Zudem wird gegebenenfalls ein Kfz benötigt, falls z.B. die Wäsche aus mehreren Wohnungen abgeholt und zurückgebracht werden muss. Auch dürften die Marketingkosten höher sein, da man dauerhaft neue Übernachtungsgäste akquirieren muss, was bei der Langzeitvermietung natürlich nicht der Fall ist.

Kapitalbedarfsplan erstellen

Im Bereich Co-Living/Langzeitvermietung kann man mit 5.000. – 8.000 Euro rechnen, um eine 4- bis 5-Zimmer-Wohnung einzurichten. Dieses Kapital wird für die Möblierung, Ausstattung mit Elektrogeräten sowie Zylinder und Schlüssel für die einzelnen Zimmer verwendet. Die Zugänge für diese dürfen natürlich nur einer Person gewährt werden und nicht allen Mietern.

Hinzukommt ein Renovierungsbudget, das im Regelfall bei 3.000 – 5.000 Euro pro Wohnung liegt, wenn keine allzu großen Reparaturen notwendig sind. Nicht zu vergessen ist die Kaution, die ebenfalls zu hinterlegen ist. Bei einer größeren Wohnung liegt die Kaution bei 3.000 – 5.000 Euro.

Insofern liegt der Kapitalbedarf pro Wohnung bei rund 15.000 Euro. Da die meisten Gründer oder Selbstständige in dieser Branche mehrere Wohnungen anmieten möchten, kann er schnell bei 45.000 – 60.000 Euro liegen.

Diese Größenordnungen sind natürlich individuell anzupassen und im Kapitalbedarfsplan aufzulisten. Dieser ist wie beschrieben ein wichtiger Finanzplan-Bestandteil, der für eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank genutzt wird.

Fazit

Es ist wichtig, einen Finanzplan in der Form zu erstellen, wie er von Banken zur Prüfung einer Finanzierung erwartet wird. In der Finanzplan-Erstellung für Co-Living/Langzeitvermietung als auch für die Kurzzeitvermietung von selber angemieteten Wohnungen ist die Auslastung der entscheidende Punkt in der Rentabilität.

Hier ist auch eine Saisonalität zu berücksichtigen, denn insbesondere in der Kurzzeitvermietung ist im Sommer mit deutlich mehr Übernachtungsgästen zu rechnen als in den Wintermonaten. Wenn die Buchungshäufigkeit sowie alle weiteren Parameter stimmen, kann man mit dieser Form der Selbstständigkeit ohne allzu großen zeitlichen Input ein rentables Geschäftsmodell betreiben. Der Start in selbige kann durch die Aufnahme von Fremdkapital initiiert werden.

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